Una comprensión profunda de los préstamos hipotecarios puede hacer que el viaje sea más suave y manejable. Esta guía tiene como objetivo proporcionar a los compradores primerizos información detallada sobre los préstamos hipotecarios, desde la preparación inicial hasta el cierre.
Entendiendo los Conceptos Básicos de las Hipotecas
Antes de sumergirse en el proceso de préstamo, es esencial que los compradores primerizos comprendan los fundamentos de las hipotecas:
¿Qué es una hipoteca? Una hipoteca es un préstamo que se utiliza para comprar una vivienda, con la propiedad como garantía. El prestatario se compromete a realizar pagos regulares durante un período de 15 o 30 años. Si el prestatario no realiza los pagos, el prestamista tiene derecho a ejecutar la hipoteca de la propiedad.
Componentes clave de una hipoteca
- Principal: El monto original prestado
- Interés: El costo de pedir dinero prestado, expresado como un porcentaje
- Impuestos y seguros: A menudo incluidos en los pagos mensuales y mantenidos en custodia
- Amortización: El proceso de pagar el préstamo a lo largo del tiempo, con pagos anticipados que se destinan principalmente a intereses y pagos posteriores principalmente a capital
Evaluación de la preparación financiera
Antes de solicitar una hipoteca, los compradores deben evaluar minuciosamente su situación financiera:Verificar los puntajes de crédito Los prestamistas utilizan los puntajes de crédito para determinar la elegibilidad del préstamo y las tasas de interés. Los compradores primerizos deben aspirar a una puntuación de al menos 620, aunque las puntuaciones más altas pueden conducir a mejores condiciones. He aquí un desglose general:
- 760-850: Excelente crédito, las mejores tarifas
- 700-759: Buen crédito, muy buenas tasas
- 660-699: Crédito justo, tasas más altas
- 620-659: Mal crédito, tasas mucho más altas o posible denegación
Los compradores deben obtener informes de crédito de las tres principales agencias de crédito (Equifax, Experian y TransUnion) y abordar cualquier problema o discrepancia antes de solicitar una hipoteca.
Relación deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés): Los prestamistas suelen preferir un DTI del 43% o menos. Los compradores pueden calcular esto dividiendo los pagos mensuales de sus deudas por sus ingresos mensuales brutos. Por ejemplo, si el ingreso mensual de un comprador es de $5,000 y sus deudas mensuales totales son de $2,000, su DTI sería del 40%. Existen dos tipos de DTI:
- Ratio inicial: considera solo los gastos relacionados con la vivienda
- Ratio de back-end: incluye todas las obligaciones de deuda mensuales
Ahorros para el pago inicial y los costos de cierre
Si bien algunos préstamos ofrecen opciones de pago inicial bajo, los ahorros son cruciales para el pago inicial y los costos de cierre. Los costos de cierre suelen oscilar entre el 2 y el 5% del monto del préstamo. Para una casa de $200,000, los compradores deben estar preparados para pagar entre $4,000 y $10,000 en costos de cierre.
Tipos de Préstamos Hipotecarios
Los compradores primerizos tienen varias opciones de préstamo a considerar:
- Los préstamos convencionales no están respaldados por el gobierno y, a menudo, requieren puntajes de crédito y pagos iniciales más altos. Hay tres tipos principales:
- Préstamos conformes: Estos se adhieren a las pautas establecidas por la FHA, Fannie Mae y Freddie Mac, con límites de préstamo que varían según la región. También cumple con los límites financieros de la FHFA.
- Préstamos a tasa fija: Significan que la tasa de interés se mantiene constante durante todo el período o plazo del préstamo.
- Préstamos jumbo: Estos exceden los límites de préstamo conformes y a menudo se denominan préstamos “jumbo”. Exceden el tamaño estándar del préstamo establecido por el gobierno federal. Sin embargo, el límite del préstamo es aún más alto en algunos condados de alto costo en los EE. UU. continentales y Puerto Rico.
- Los préstamos de la FHA asegurados por la Administración Federal de Vivienda suelen ofrecer pagos iniciales más bajos (tan bajos como el 3.5%) y requisitos de crédito más indulgentes (puntaje mínimo de 580 para un pago inicial del 3.5% o de 500-579 para un pago inicial del 10%).
- Los préstamos del VA están disponibles para veteranos, personal militar en servicio activo y cónyuges sobrevivientes elegibles. Estos préstamos a menudo no requieren pago inicial y no tienen un puntaje de crédito mínimo establecido por el VA (aunque los prestamistas pueden tener sus requisitos).
- Los préstamos del USDA están diseñados para compradores de viviendas rurales y suburbanas. Pueden ofrecer opciones de pago inicial cero para los prestatarios elegibles. Sin embargo, están restringidos a ciertas áreas geográficas y tienen limitaciones de ingresos.
El proceso de aprobación previa
Obtener la preaprobación para una hipoteca es un paso crítico:
Reúna los documentos necesarios Los compradores deberán proporcionar:
- Comprobante de ingresos (estados de cuenta W-2, talones de pago, declaraciones de impuestos de los últimos dos años)
- Comprobante de activos (estados de cuenta bancarios, estados de cuenta de inversión)
- Listado de deudas y obligaciones mensuales
- Identificación (licencia de conducir, número de Seguro Social)
Compare precios para prestamistas Diferentes prestamistas pueden ofrecer diferentes tasas y términos. Es aconsejable obtener citas de al menos tres fuentes, entre ellas:
- Bancos
- Cooperativas de ahorro y crédito
- Corredores hipotecarios
- Prestamistas en línea
Comprenda la carta de aprobación previa Este documento indica cuánto está dispuesto a prestar un prestamista en función de la situación financiera del comprador. Por lo general, incluye:
- El monto del préstamo propuesto
- La tasa de interés propuesta
- El plazo del préstamo propuesto
- La fecha de vencimiento de la aprobación previa
Entendiendo las Tasas Hipotecarias
Las tasas hipotecarias juegan un papel importante en el costo total del préstamo: tasas fijas vs. tasas ajustables.
- Hipotecas a tasa fija: Ofrecen pagos constantes durante todo el plazo del préstamo. Los plazos comunes son 15, 20 o 30 años.
- Hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés): pueden comenzar más bajas, pero pueden fluctuar con el tiempo. Los tipos comunes incluyen un ARM 5/1 (fijo durante 5 años, luego ajustado anualmente) o un ARM 7/1.
Factores que afectan las tarifas
- Puntaje de crédito
- Monto del pago inicial
- Plazo del préstamo
- Condiciones del mercado
- Tipo de préstamo
- Ubicación del establecimiento
APR vs. Tasa de interés
La tasa porcentual anual (APR, por sus siglas en inglés) incluye la tasa de interés y otros costos del préstamo, lo que proporciona una visión más completa del costo del préstamo. Siempre es más alto que la tasa de interés y es una mejor herramienta para comparar ofertas de préstamos.
Pagos iniciales y seguro hipotecario privado (PMI)
Los requisitos de pago inicial varían según el tipo de préstamo:
Préstamos convencionales: generalmente requieren un pago inicial del 3 al 20%. Los pagos inferiores al 20% generalmente requieren PMI, que puede costar entre el 0.5% y el 1% del monto del préstamo anualmente.
Préstamos de la FHA: requieren tan solo un 3.5% de pago inicial, pero incluyen primas de seguro hipotecario obligatorias (MIP) durante la vigencia del préstamo en la mayoría de los casos.
Préstamos del VA y del USDA: los préstamos del VA pueden ofrecer opciones de pago inicial cero para los prestatarios elegibles. Los préstamos del USDA tienen una tarifa de financiamiento, mientras que los préstamos del VA tienen una tarifa de garantía inicial y una tarifa anual.
Entendiendo el PMI: el seguro hipotecario privado protege al prestamista si el prestatario incumple. Se puede eliminar una vez que el prestatario alcanza el 20% de capital a través de pagos o apreciación del valor de la vivienda.
Costos y tarifas de cierre
Los compradores deben estar preparados para varios costos de cierre:
Tarifas de tasación e inspección: las tasaciones suelen costar entre $300 y $500, mientras que las inspecciones de viviendas pueden oscilar entre $300 y $1000, según el tamaño y la ubicación de la propiedad.
Tarifas de originación: suelen ser del 0.5% al 1% del monto del préstamo y cubren el costo de procesamiento de la solicitud de préstamo.
Seguro de título y tarifas de búsqueda: proteja contra problemas de título de propiedad. Los costos varían según la ubicación, pero pueden oscilar entre $500 y $3,500. Los costos pagados por adelantado pueden incluir impuestos sobre la propiedad, seguro de propietarios de vivienda e intereses. A menudo se colocan en una cuenta de depósito en garantía.
El proceso de suscripción
Una vez que se acepta una oferta, el préstamo entra en suscripción:Verificación de la información El prestamista verificará toda la información financiera proporcionada, incluido el empleo, los ingresos, los activos y las deudas. Tasación de la propiedad: Garantiza que el valor de la vivienda respalde el monto del préstamo. Si la tasación es baja, es posible que los compradores deban renegociar el precio o aumentar su pago inicial. Búsqueda de título Confirma que no hay gravámenes ni disputas de propiedad sobre la propiedad. Esto suele costar entre $75 y $200. Si se cumplen todas las condiciones, el prestamista emite la aprobación final para el préstamo. Esto puede conllevar condiciones que deben cumplirse antes del cierre.
Cierre de la hipoteca
El paso final en el proceso de compra de una vivienda:Revisar la
divulgación de cierre: este documento describe todos los costos finales asociados con el préstamo. Los compradores deben recibirlo al menos tres días hábiles antes del cierre y revisarlo cuidadosamente.
Traiga los artículos necesarios: identificación emitida por el gobierno, cheque de caja para los costos de cierre (si no se transfiere electrónicamente) y cualquier documento adicional requerido. Firmar los documentos del préstamo El comprador firmará numerosos documentos, entre ellos:
- Pagaré
- Escritura de fideicomiso
- Divulgación de cierre
- Declaraciones juradas y declaraciones
Administrar su hipoteca después del cierre
Las responsabilidades de ser propietario de vivienda continúan después del cierre:
Establecer pagos automáticos: esto ayuda a garantizar pagos puntuales y puede calificar para una ligera reducción de la tasa de interés (a menudo 0.25%) con algunos prestamistas.
Comprenda las cuentas de depósito en garantía: el prestamista administrará estos pagos si los impuestos y el seguro están en custodia. Los compradores deben revisar los estados de cuenta anuales de depósito en garantía para verificar su exactitud y estar preparados para posibles aumentos de costos.
Considere la posibilidad de refinanciar: a medida que cambian las situaciones financieras o las condiciones del mercado, el refinanciamiento puede ofrecer oportunidades para reducir los pagos o liquidar el préstamo más rápido. Sin embargo, la refinanciación tiene sus costes, por lo que es importante calcular el punto de equilibrio.
Programas para compradores de vivienda por primera vez
Muchos estados y gobiernos locales ofrecen programas especiales para quienes compran por primera vez:
Asistencia para el pago inicial: hay subvenciones o préstamos a bajo interés disponibles para ayudar con los pagos iniciales y los costos de cierre. Estas subvenciones pueden oscilar entre unos pocos miles de dólares y un porcentaje del precio de compra.
Créditos fiscales: algunas áreas ofrecen créditos fiscales para quienes compran por primera vez. Por ejemplo, el programa de Certificado de Crédito Hipotecario (MCC, por sus siglas en inglés) permite a los compradores reclamar un crédito fiscal por una parte de los intereses hipotecarios pagados.
Programas educativos: muchos programas requieren la realización de cursos de educación para compradores de vivienda, que pueden proporcionar información valiosa sobre el proceso. Estos cursos a menudo cubren la elaboración de presupuestos, la comprensión del crédito y las responsabilidades de ser propietario de una vivienda.
Financiamiento de su primera vivienda: un resumen
Navegar por el mundo de los préstamos hipotecarios como comprador de vivienda por primera vez puede ser complejo, pero comprender el proceso puede hacerlo menos desalentador. Al familiarizarse con los tipos de préstamos, preparar sus finanzas y trabajar con profesionales de confianza, los compradores primerizos pueden abordar el proceso hipotecario con confianza.
Recuerde, cada proceso de compra de una vivienda es único. Es importante tomarse el tiempo para encontrar el producto de préstamo adecuado que se adapte a las necesidades individuales y a las situaciones financieras. Si bien el proceso puede parecer abrumador a veces, el resultado final, ser propietario de una casa, es un logro significativo que puede proporcionar beneficios financieros y personales en los años venideros.
A medida que los compradores primerizos se embarcan en este emocionante viaje, deben recordar hacer preguntas, buscar aclaraciones cuando sea necesario y no apresurarse a tomar decisiones. Con una planificación cuidadosa y el préstamo hipotecario adecuado, el sueño de ser propietario de una vivienda puede convertirse en una realidad gratificante. Visite Amerant Mortgage para obtener más consejos para los compradores de vivienda por primera vez.
